房地产行业前期准备阶段增值税纳税筹划

更新时间:2019-05-14 14:23:34

近二十多年来,如何合法合理的减少税负一直是房地产行业追求的目标,在房地产企业发展的道路上,过高的税负随时威胁企业利润增长,重则可导致企业现金流断裂,轻则影响企业的规模发展。增值税具有灵活多变的纳税筹划空间对房地产企业的发展具有较大影响,通过分解房地产行业的各个流程,结合增值税计算方式进行纳税筹划从而降低企业经营成本,寻找新的节约成本方式,获取更高利润,已经成为房地产企业日渐重视的财务操作。


前期准备阶段

(一)增加精装修房

精装修房需要房地产公司在原毛坯房的基础上装潢装饰后再出售。房地产公司装修时,需要外购装修材料、家装饰品及简单家电等,这部分材料器具作为流通商品,可以取得增值税专用发票进行抵扣,且抵扣税率为16%。因为政策规定“购买精装房赠送的家具、家电等物品,不按商品税率征收增值税,按销售不动产适用税率申报缴纳增值税”,而销售不动产适用的增值税率为10%。因此销售精装房时,不仅仅有装潢装饰这一块的成本收入形成的利润,还有二者税率的差额形成的利润。因此,如果已在《商品房买卖合同》中注明销售精装商品房的时候,其中附带销售的家用电器、家具等,可以依照混合销售中的相关规定,按10%计算销项税额,按16%抵扣进项税额。因此,若房地产企业能将毛坯房精装修后再出售,不但可以提高销售价格,还可以取得随精装房采购并销售的装潢材料、灯具、洁具及简单家电16%的进项税额。


(二)合理规划住宅和商业的比例

由于购置不动产产生的进项税额较大,远远高于其他普通商品,因此“营改增”的规定购置不动产产生的进项税不能一次抵扣,需要分为两年抵扣。因住宅项目消费者大多为自然人,而增值税法律规定不允许为自然人开具增值税专用发票,因此自然人消费者难以承担房地产企业提高售价而产生的高税负。但是大部分商业地产如商铺、写字楼等业态的消费者都为企业,他们因自身发展情况需要自持商业地产自用或用于投资,当地产商品价格略微提高的幅度低于他们可取得的进项抵扣额,那么他们对购置不动产产生的进项税是需要的,他们可以对这部分进项税进行抵扣从而降低税负成本。因此房地产公司在前期规划准备时,可加大商业地产比例增加盈利空间,转移税负,调整产品结构,多业态并行。


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