房地产行业工程建设阶段增值税纳税筹划

更新时间:2019-05-14 14:26:17

近二十多年来,如何合法合理的减少工程建设阶段一直是房地产行业追求的目标,在房地产工程建设阶段的道路上,过高的税负随时威胁企业利润增长,重则可导致企业现金流断裂,轻则影响企业的规模发展。增值税具有灵活多变的纳税筹划空间对房地产企业的发展具有较大影响,通过分解房地产行业的各个流程,结合增值税计算方式进行纳税筹划从而降低企业经营成本,寻找新的节约成本方式,获取更高利润,已经成为房地产工程建设阶段日渐重视的财务操作。


工程建设阶段

(一)采取“甲供材料”方式

“甲供材料”就是由甲方(即房地产公司)提供的材料,提供的材料一般为大宗材料,包括:钢板、钢筋、水泥、管材等。采取“甲供材料”方式的,需要在甲方与承包方(乙方)在签订合同时事先约定。“甲供材料”这一部分属于甲企业采购材料,如果企业可以取得增值税专用发票,可以按采购货物来计算进项税额,抵扣率为16%;施工方购买材料并提供建筑劳务,因为工程支出只能统一按购买建筑劳务来计算进项税额,抵扣率为10%,前者要高出6%。所以“甲供材料”的方式能够给企业提供进项税额降低税负。虽然对于房地产公司来说,既能选择“甲供材”施工方式又能取得税率10%的增值税专用发票是最为利好的方式,但是建筑施工单位可能在自身利益的考虑下并不会完全满足房地产企业的要求。因此房地产公司需要根据自身条件优势,在与建筑施工单位签订合同时进行协商、博弈从而将公司利益最大化。


(二)科学选择施工企业

房地产公司在“营改增”后选择合作方的时候,有一个重要因素不可不考虑,就是对方能否提供增值税专用票进行抵扣。如果施工公司是小规模纳税人,即便他们申请代开专用发票也只能提供税率为3%的进项税。如果施工公司可以提供增值税专用发票,则房地产公司可以获得税率为10%的进项税。例如房地产公司和一般纳税人施工公司签订含税价为232万元的建设合同,那么施工成本是200万元,税率为10%的进项税为32万元。如果与小规模纳税人施工公司签订含税价为232万元的建设合同,那么施工成本是225.2万元,进项税为6.8万元。倘若与小规模纳税人合作,施工成本不仅增加,小规模纳税人因为只能提供低税率的进项税,还会使得企业税负增加。建议公司在往后的项目建设开发中,选择施工企业时不仅考虑施工企业的实力,同时也考虑施工企业的财务制度规范程度,倾向选择一般纳税人资质的施工企业合作。


(三)拆分配套业务的纳税筹划

目前项目楼盘都在走高端精品路线,越来越重视项目社区的环境建设和绿化,对项目的景观设计和绿化设计有一定的要求。景观绿化设计项目通常分为两个配套业务,第一是购进花草树木,如果房地产公司与销售绿色植物的公司合作,那么将取得16%的专用发票进行抵扣;第二是种植维护服务,如果房地产公司决定将该服务承包给服务公司来做,那么将取得6%的专用发票进行抵扣。然而在实际业务中,往往房地产企业不区分前面两部分的业务,直接全部承包一个公司。如果房地产公司决定将项目景观绿化设计统一承包给一个公司,那么该公司的主营业务的不同将影响房地产公司可以取得的进项税额。绿化公司主要是销售绿化植物也就是农产品销售,兼营植物售后种植,根据相关法规规定,该绿化公司可以提供16%的专用发票,房地产公司可以取得16%的进项税;如果绿化公司主要是种植维护也就是服务业,那么绿化公司可以提供6%的专用发票,房地产公司可以取得6%的进项税。通过以上情况的分析,如果支付的成本一样,则房地产公司应该选择主要业务是销售的公司,可以取得税率更高的进项税额;但是选择主要业务是服务的公司,那么需要将采购绿色植物和服务业务区分开来,以获得更为有利的进项税额抵扣。


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