房地产行业日常管理阶段增值税纳税筹划

更新时间:2019-05-14 14:31:56

近二十多年来,如何合法合理的减少税负一直是房地产行业日常管理阶段追求的目标,在房地产企业日常管理阶段的道路上,过高的税负随时威胁企业利润增长,重则可导致企业现金流断裂,轻则影响企业的规模发展。增值税具有灵活多变的纳税筹划空间对房地产企业的发展具有较大影响,通过分解房地产行业的各个流程,结合增值税计算方式进行纳税筹划从而降低企业经营成本,寻找新的节约成本方式,获取更高利润,已经成为房地产企业日常管理阶段重视的财务操作。


日常管理阶段

(一)积极取得增值税专用发票

根据税法相关规定,企业在发生采购成本时,只有取得合法的增值税专用发票,并且在规定的时间内认证发票和申报抵扣,那么该成本产生的抵扣进项税才可以真正的抵扣计算增值税。因此,选择供应商时的必要条件就是要求其可以提供增值税专用发票,如果供应商不能开具专票,也应该提供代开的增值税专用发票。这一方面要求企业采购人员在采购业务过程中,具有取得增值税专用发票的意识,这样才能取得合法且可以抵扣的发票。另一方面,公司财务人员应当把握好发票的认证期限,及时做好增值税发票认证、申报方面的工作。


(二)固定资产的购置

根据财税[2016]36号文的附件2规定:“营改增”后取得的不动产,其对应的进项税可以在两年内抵扣。不动产的购置金额较大,其进项税额的抵扣可以减少当期增值税额,但抵扣进项税额后,原来计入不动产及不动产在建工程的成本便降低了,这又导致最终转入固定资产后计提的折旧额减少,折旧减少后会引起利润总额的增加,导致企业所得税增加。所以,房地产企业在做固定资产的采购计划时,应当综合考虑对增值税和企业所得税税负的影响,做到合理规划,避免盲目通过采购固定资产来增加进项税额抵扣,而加大企业所得税税负。


(三)劳务外包

房地产企业主要的销售方式为:公司内部成立营销部门或委托专业的销售代理公司销售。如果公司成立营销部门,那么支付的相关的人工成本无法抵扣进项税。如果进行劳务外包,让专业的销售代理公司提供销售人员进行营销活动,在相同成本的情况下,不仅可以从销售代理公司处获取进项税额,还可以为企业节约销售成本。加之房地产公司销售楼盘是分时期销售的,如果只在集中销售期间内将销售业务外包给销售代理,已销售面积达总面积80%以上后,再聘用少数几名销售顾问进行销售,则企业成本将会更为降低。


(四)控制优化资金管理

作为资金使用大户,房地产企业的资金需求量巨大,通常除了自有资金外,还需向外部借款,但目前的政策规定利息支出不能获得进项税额抵扣,这样就减少了企业收益加重了税负,所以公司财务部门应当平衡好财务杠杆,合理控制现金流,加强资金的计划管理,提高资金使用效率。但是,房地产公司在纳税筹划过程中不能为了减少税负,一味的降低企业贷款,应当结合具体情况分析,可以利用其他渠道资金而减少借款,保证企业的持续现金流以维持正常的经营活动。综上所述,目前房地产行业开发项目模式日趋成熟且固化,企业想从开发项目中寻求的利润越来越小,结合房地产公司各个业务流程的特点,做出具有针对性的纳税筹划及经营调整的必要性已毋庸置疑。纳税筹划应具有整体性全局观,需要站在企业长远发展的角度来做筹划。房地产公司应从业务源头渗透,关注增值税减少税负关键点,应对税收风险,把握业务流程特点从而制定符合企业整体利益且合法合规的筹划方案,降低税负最大程度提高企业利益。


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