房地产企业增值税纳税筹划分析

更新时间:2019-05-14 15:04:47

“营改增”是我国自1994年分税制改革以来最深入的一次财税改革,与营业税相比,增值税具有着诸多的优势,也是目前全球范围内最主流的流转税种。“营改增”后无论是哪个行业税负均大幅降低,重复征税情形得到了有效杜绝。在我国经济步入新常态发展阶段后“营改增”无疑能够为各行各业注入新的生机与活力,全面提高其盈利能力,为做大、做强提供强有力的帮助。房地产企业作为国民经济的重要组成部分,以往运营过程中重复征税情形尤为明显,使得企业背负了沉重的税负负担,不仅盈利能力大幅降低,还给整个行业发展带来了不利影响,“营改增”后房地产企业迎来了发展的全新机遇期。此种背景下围绕“营改增”后房地产企业增值税纳税筹划展开分析无疑成为当务之急。


一、“营改增”对房地产企业的影响

(一)房地产老项目税收筹划的影响

“营改增”于2016年5月1日于房地产业全面推行,对于在此之前已经取得《建筑施工许可证》且《建筑工程施工许可证》中注明的开工日期为4月30日前的房地产项目被称之为房地产老项目。即便是《建筑工程施工许可证》并未注明开工日期在4月30日前或者是房地产企业尚未取得《建筑工程施工许可证》,而与建筑企业签署的承包合同开工日期在4月30日前的建筑工程项目亦属于此范畴。“营改增”后房地产企业的房地产老项目税收筹划面临着选择简易计税法还是一般计税法的抉择。“营改增”后房地产老项目增值税税率分为5%以及11%,(自2018年5月1日起为10%),单纯从税率高低来看,房地产企业采用简易计税法税率更低。对于房地产企业老项目而言,已销售并缴纳了营业税的收入部分,无法再缴纳增值税并开具增值税发票,即无销项税额,而能够抵扣部分税费的增值税进项税以建筑施工企业出具的建安工程发票为主,导致进项税无法抵扣。面对此种房地产老项目,采用简易计税法能够平衡缴纳营业税时期以及“营改增”后的总体税负。

(二)“营改增”后房地产企业增值税的特殊性

房地产企业需要获得土地使用权,竞标该土地、规划建设项目、上报审批、施工、销售等一系列环节,并且整个建设项目周期相对较长,资金量需求大,而房地产企业取得预售许可证后,先期预售阶段销售回款开具不征税的增值税普通发票,导致无销项税额,每月按照不含税销售回款的3%预缴增值税。从施工单位取得的进项税额无法抵扣,待竣工结转收入成本节点,进行增值税清算,这就要求在开发预售阶段尽可能多取得进项税发票,留待增值税清算阶段抵扣。


二、“营改增”后房地产企业做好增值税纳税筹划的措施

(一)做好房地产企业“营改增”政策宣传工作

对于房地产企业而言,“营改增”既有积极的影响,又有消极的影响,不同规模的房地产企业在面对“营改增”时的态度也会存在着明显的差异性,而要想“营改增”的全面贯彻执行,就需要做好房地产企业“营改增”政策宣传工作,促使企业负责人正确意识到“营改增”对企业带来的实际影响,尤其是增值税在降低税负方面发挥的作用,以提高其贯彻落实“营改增”的积极性。目前我国房地产企业根据自身发展规模承担的纳税人角色可以分为一般纳税人以及小规模纳税人两种,通过宣传平台促使小规模纳税人选择最适合自身的3%征税率进行计税,目前出台税收政策小微企业月收入低于10万,季度低于30万,免征增值税,尤其天津地区自2019年1月1日起停止征收防洪费。这些对于企业利好的税收政策,公司财会人员应加强学习,随时更新自身知识,为企业合法合规纳税。因此,只有加深房地产企业负责人对于“营改增”政策的理解程度并运用便利的政策条件,才能够促使自身的权益达到最大化。

(二)做好销售税额核算以降低房地产企业财务风险

“营改增”后房地产企业销售税额核算工作的重要性与日俱增,当前房地产企业销售税额的处理在面对不同的财务项目,尤其在“招牌挂”拿地阶段要求一定比例自持商业的项目,涉及住宅、商业、写字楼等多种业态,其所需要缴纳的税率存在着一定的差异性,此时房地产企业应该将财务项目进行细分,建立台账并分别核算这样不仅符合自身实际情况,还与国家税率总体发展方向相吻合。此外,销售税额核算还能够最大程度上发挥出差额征税的促进作用,尤其是“营改增”后房地产企业销售进项核算以及差额征税能够为降低自身税负以及纳税风险提供强有力的保障,所以在今后工作中房地产企业必须做好销售税额核算,以实现降低财务风险、提高经济收益的目的。

(三)预先设计销售方案降低整体税负

“营改增”后房地产企业在缴税过程中可以利用进项税额抵扣部分税费,从而实现降低税负的目的。随着社会经济的快速发展,工作生活节奏的加快使得越来越多的购房者更钟爱精装房,原因在于精装房无须购房者再次进行装修,拎包入住十分方便,而传统的毛坯房往往需要耗费购房者大量的时间和精力以及财力,即便是商业性写字楼亦同样如此。故此房地产企业在可以将自身开发的项目由毛坯房向精装房转变,以此来拓展进项税抵扣项目,在缴税时能够抵扣更多税费。此外,房地产企业在广告宣传投入的费用同样能够作为进项税额,包括广告费、宣传费、展览费、材料费等。“营改增”后允许房地产企业将上述费用用作抵扣,所以做好进项税额抵扣对于降低企业税负而言具有重要意义,需要引起其足够的重视。

(四)从企业日常经营各方面贯彻取得增值税专用发票的重要性

费用的进项发票总结起来就是整体金额不大,但是范围广,涉及公司所有报销员工和方方面面的业务。首先就是要贯彻公司对增值税专用发票报销的管理规定,组织面相全体员工的财务报销培训,宣贯取得专票的重要意义。同时财会人员应协助解决各业务模块人员在日常业务中无法顺利获取专票时,给予专业解释和服务支持,建立全员日常经营业务中获取专票的制度,人人理解不获得专票给公司带来损失的经济意识。


三、结语

综上所述,“营改增”是我国推行的一项重要的财税改革举措,随着该项政策的不断深入推进,各行各业企业税负负担大幅降低。房地产属于资本密集型产业,“营改增”后尚存在着部分房地产老项目,在此部分项目由于已缴纳营业税,进项税额无法抵扣,所以采取简易计税法成为最优选择。除此之外,“营改增”要求企业负责人、财会人员提前筹划,通过项目前期税务测算,通过对土地成本、收入、目标成本中销项、进项取得的预计情况,对项目增值税清算税负进行动态的测算管理,要做到提前预判。同时对于一般纳税人来说,尽可能取得增值税专用发票也是尤为关键的环节。可以说“营改增”后房地产企业面临着诸多的影响,所以本文指出做好房地产企业“营改增”政策宣传工作、做好销售税额核算以降低财务风险、为做好进项税额抵扣工作,尽可能取得增值税专用发票并贯彻企业全体员工,无疑能够为房地产企业发展提供强有力的帮助。


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