2019房地产企业税收筹划方法和筹划过程中的问题

更新时间:2019-05-11 10:39:41

一、房地产企业税收筹划过程中应注意的问题


1.及时与地方税务进行沟通

税法的漏洞虽然越来越少,但里面细节也不能全部包括,许多时候还需要纳税人自己控制。税收筹划对企业和国家都具有重要的作用,税收筹划方案有时利用的是法律的边界点和模糊点,但界限往往很难把握,对企业而言,税收筹划得当,用足用好税收优惠政策,有利于减轻节省企业的税负,增加企业的利润和可用资金,提高企业的竞争力,有效维护企业权益,使自身价值达到最大化,促进企业良性发展。考虑到税务部门比房地产企业拥有更多的税法信息以及税务部门拥有的自由裁量权,我们在进行税收筹划的过程中需要更加注重与税务部门的沟通,使房地产企业税收筹划方案得到当地主管税务部门的认可,从而避免税收筹划风险,取得应有的收益。


2.实时把控方案运营过程

税收筹划的成功不能光靠税收优惠政策,还在注重操作。科学的筹划方案需要有效协调各方面的关系,财务部门、生产部门、营销部门、人事部门等的通力合作也需要房地产企业与投资者、客户、供应商积极沟通协调。全面有效监控税收筹划执行,出现问题,才能及时解决,这个也是保证税收筹划方案最终成功的关键所在。


二、房地产企业具体税收筹划方法

1、营业税筹划

营业税是对在我国境内提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产的单位和个人所取得的营业额征收的一种流转税。房地产企业所涉及的应纳营业税的税目包括服务业、建筑业、转让无形资产、销售不动产,税率皆为5%。咱们可以从以下多少个方面对营业税进行筹划:

(1)价外费用的筹划

营业税的计税依据是营业额,营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产向对方收取的全体价款和价外费用。价外费用包括向对方收取的手续费、基金、集资费、代收款项及其他各种性质的价外收费。同时,营业税暂行条例又规定,物业管理企业代有关部门收取水费、电费、燃(煤)气费、维修基金、房租的行为,属于“服务业”税目中的“署理”业务,只对其从事此项代办业务取得的手续费收入征收营业税。这就为房地产开发企业通过掌握价外费用进行营业税筹划提供了空间。

房地产开发企业在销售屋宇的同时,往往须要代收水电初装费、燃(煤)气费、维修基金等各种配套设施费。对房地产开发企业来说,这些配套设施费属于代收应付款项,不作为房屋的销售收入,而应作“其余敷衍款”处置,但在盘算缴纳营业税时,仍需将其包含在营业税的计税根据之内。然而,如果房地产开发企业专门成破物业公司,将这局部价外用度的收取转由物业公司收取,这样,其代收款项就不属于税法划定的“价外费用”,也就不必征收营业税。例如,某房地产公司去年营业收入为3亿元,其中代收款项为5000万元,则其营业税应缴纳35000*5%=1750万元。假如将代收款项由下属的物业公司收取,则房地产公司应交纳营业税30000*5%=1500万元。节俭税金250万元。

(2)应用税率不同的谋划

因为营业税有九种税目,税率各不雷同,销售不动产适用的是5%的营业税税率,房屋装修属于建筑安装业适用3%的税率。充分利用税率差别可认为房地产公司节约不少税金。例如,甲企业开发的房地产毛坯房价格为8000元/平方米,装修按1000元/平方米计算,总面积为50000平方米。如果甲企业不成立装修公司,只签订一份销售合同,则营业税为:9000*50000*5%=2250万元;如果甲企业签订销售合同时按毛坯房计算,另成立装修公司与客户签订装修合同,则营业税为:8000*50000*5%+1000*50000*3%=2150万元。勤俭100万元。


三、土地增值税的税收筹划

1.利息扣除的筹划。《土地增值税暂行条例》实施细则规定:财务费用中的利息支出,凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的,允许据实扣除,但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用,按土地出让金和开发成本之和的5%以内计算扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的,房地产开发费用按土地出让金和开发成本之和的10%以内计算扣除。可以看出,利息支出有据实扣除和按土地出让金和开发成本之和的5%扣除的差别。如果实际利息支出低于土地出让金和开发成本之和的5%,宜采用按5%来计算扣除,否则宜据实扣除。事实上在目前的宏观调控背景下,房地产开发企业已经比较难从金融机构获得贷款,而且有些房地产开发企业主要不是靠借款筹资,而是靠权益资本筹资,这些都为房地产企业提供了税收筹划的可能。


2.增值率的筹划。《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十一条第二款规定,纳税人建造普通标准住宅出售,增值额未超过扣除项目金额之和20%的,免征土地增值税;增值额超过扣除项目金额之和20%的,应就全部增值额按规定计税。这一规定形成了税收筹划的一个临界点,当房地产企业的某个房产项目的增值率在20%左右时,高于20%需征土地增值税,低于20%则免征土地增值税。土地增值税税负的差别将直接影响净收益以及最终决定方案的选择。让我们来看一个案例:某房地产开发公司出售普通住宅一幢,总面积为10万平方米,单位售价为8000元每平方米,总计销售额为8亿元。该房屋支付土地出让金2亿元,房地产开发成本2.7亿元,利息支出不能提供金融机构证明(忽略印花税),则计算缴纳土地增值税时:可扣除项目合计=2+2.7+(2+2.7)×10%+(2+2.7)×20%+8×5%×(1+7%+3%)=6.55(亿元)增值率=(8-6.55)/6.55=22%,适用土地增值税税率为30%共计缴纳土地增值税1.45亿元×30%=4350(万元)如果此时房地产开发企业决定增加该住宅小区的绿化及相关配套设施,相关开发成本增加至2.83亿元,则计算缴纳土地增值税时:可扣除项目合计=2+2.83+(2+2.83)×10%+(2+2.83)×20%+8×5%×(1+7%+3%)=6.72(亿元)增值率=(8-6.72)/6.72=19%<20%,免征土地增值税上述两种方案相比,后者比前者多支出了开发成本1300万元,但同时节约了土地增值税4350万元,共计比前者多获得收益3050万元。综上所述,当普通住宅开发项目的增值率在20%左右时,一定要慎重选择是低于20%还是高于20%,有时增值率的提高不一定意味着净收益的减少。当然在调低住宅项目增值率时,除了可以采用上文增加建造成本的方法,还可以采用降低单位售价的方法。


四、装潢款的筹划。

目前许多房产开发商推出精装房项目。精装房与毛坯房相比,销售价格中包含了装潢成本,在推高价格的同时,也必然带来了营业税和土地增值税税负的增加。针对这种情况,房地产开发企业可以注册成立一家全资控股独立核算的装潢公司,分别与购房者签订两份合同:一份为房地产销售合同,按税法规定缴纳土地增值税和营业税及附加;一份为装修服务合同,只需缴纳营业税及附加。这种方案将以前总价款中的装修价款剔除了出来,不用缴纳土地增值税和转让不动产的营业税。


五、合作建房的筹划。

税法规定,对于一方出地,一方出资金,双方协作建房,建成后按比例分房自用的,暂免征收土地增值税;建成后转让的,应征收土地增值税。房地产开发公司可以充足利用此项政策进行税收计划。如果某房地产开发公司领有一块土地,拟与A公司配合建造写字楼,资金由A公司提供,建成后按比例分房。对房地产开发公司而言,作为办公用房自用,不用缴纳土地增值税,从而下降了房地产成本,加强了市场竞争力。未来再做处理时,能够只就属于本人的部门缴纳土地增值税。


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